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Financial Academia

資産運用に関する情報発信サイトです。投資・不動産・保険・経済等、金融知識を身に着けることができます。

限りなく負けない投資は何か?<外貨建て保険運用・不動産>

投資
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ファイナンシャルプランナーとして、お客様に様々な資産運用のお話や投資商品の提案をしていると

 

 

 

 

「それは絶対に負けない投資なのですか?」

 

 

 

 

ということを良く聞かれます。結論から言うと、この質問の回答は「NO」です。絶対に負けない投資なんてこの世に存在しませんし、少し強めな表現になりますが、そもそも、その質問をすること自体ファイナンシャルリテラシーが無さすぎます。

 

 

 

 

まず、一般的に元本保証だと思われている銀行預金やタンス預金、一部の保険運用でさえ、インフレが起きて市中の物価が上昇すれば、それは元本を減らしたことと同義です。為替が円安になることも、また同様に当初の元本を割ることになります。東証一部上場企業の株でさえ、その価値がゼロになることは可能性としてはゼロではありません。要は、必ず勝てる運用手法、投資なんてものはこの世に存在しません。その疑問を抱くこと自体がナンセンスなのです。

 

 

 

 

となると、皆さんが気になることは、「限りなく勝てる可能性が高い、かつリターンが一定見込める投資商品」ではないでしょうか?

 

 

 

 

私は資産運用コンサルティングを行うときに、多くのケースで

 

「①保険運用」と「②国内不動産運用」

 

を提案しています。なぜならば、この2つの投資は、長期で見て限りなく負ける可能性が低い投資手法だからです。

 

 

 

 

①保険運用

日本の金融庁傘下の外資系生保で、年利2~3%で複利運用ができ、かつドル建てでの元本保証がついている商品があります。これは一般の人々にはあまり出回っていない商品ですが、普通にHPもありますし、テレビCMも行っている会社です(コンプライアンス上の規則が不安なので具体的な社名はここでは控えます)。一度でも運用を学んだことがある方であれば、年利2~3%での複利運用が、長期的にどれだけのリターンを生み出すことができるのか、分かるはずです。しかも、ドル建てでの元本保証商品なので、長期運用ができる今の20代、30代の方で、この商品に投資しない理由は基本的にはありませんね。毎月一定額をドルコスト平均で積み立てる方法や、一時金を払い込んでそれを運用する方法など、柔軟に選択できます。

 

 

※2月20日更新

保険会社名出しても大丈夫そうなので別記事で記載しました。

financial-planning.hatenablog.com

 

 

 

 

ちなみに、これと同じ商品を海外保険会社で契約すると、さらに大きなリターンが狙えます。所謂、外積み立て投資です。こちらは元本保証ではないですが、リスクを負ってでも大きなリターンを狙いたい方にはおススメです。

 

 

 

 

②国内不動産投資

国内不動産は、私自身の資産ポートフォリオにも大きく組み込んであります。メリットは4つあり、1つは毎月のインカムゲイン、2つ目は税金対策、3つ目は老後の年金対策、4つ目がインフレ対策です。4つとも全て、大きなメリットを私たちの人生にもたらしてくれます。

 

 

 

不動産を自分の力だけで探すのはやめてください。物件を見る目を養うには、一般的に1000件の物件を見る必要があると言われます。その時間は、きっと読者の皆様にはないでしょう。ですから、キーとなるのは、「如何にして良い不動産会社を見つけられるか」という部分です。しかし、保険や不動産業界は、利益重視の、悪徳商法スレスレの営業をしてくる会社がほとんどであることを忘れてはいけません。本当に顧客のことを考えてくれる会社など、基本的にはないと思っていただいて結構です。これは、私がもともと保険業界出身であり、かつ不動産も私自身の資産ポートフォリオに組み入れるためにとても多くの時間やお金を投資したので、間違いない事実です。不動産会社探しの部分において、お手伝いできることはありますので、気になる方はコメントください。

 

 

 

不動産投資には、一般的には空室リスク、家賃下落リスク、周辺環境リスク、デフレ(不動産価格下落)リスク等ありますが、これらのリスクは一つずつ対処して物件を選んでいけば、全て消すことが可能です。不動産投資を「危ない」と言っている人は、間違いなく不動産についての知識を持ち合わせていない人です。知識がないから、分からない=危ないとなるのです。冷静に考えて、これだけ人口集中が進んでいて、かつ治安も良く住みやすい東京という世界都市で不動産投資が危ないなら、他に成り立つ都市なんてあるのでしょうか?

 

 

 

 

 不動産について、知識を少しかじった程度の人が「今は買い時ではない」なんて言っていますが、別にそんなことはありません。確かにここ数年で物件価格は上がりましたが、私がいう投資対象は住宅物件です。商業物件は値上がりが激しいですが、住宅物件はそうでもありません。それに、不動産投資をする場合はあくまで

 

 

 

「物件価格+金利

 

 

 

で判断します(現金一括で購入するのであれば別です)。ご存知の通り、現在は歴史的な低金利です。今より大幅に金利が下がることは、仕組上あり得ません。さらにローン金利を細かく見ていくと、まず、「調達金利」と呼ばれる、銀行が融資のためにお金を他行から引っ張る時にかかる金利があります。この調達金利に、人件費などの自社の経費、そして利益を乗せて、最終的なローン金利が決定されます。今、この調達金利に上乗せされている、銀行の利益部分の金利が非常に低いのです。不動産価格が上昇していきたため、どうにかして金利を下げないと不動産が売れないからですね。ですから、実質的には、この数年間、ローンを組む際の金利は下がり続けています。

 

 

 

 

世界でも人口集中が進んでいて、今後も居住人口が増える都市や、土地の値上がりが見込める土地はたくさんあります。ロンドン、マンハッタン、香港、シンガポール・・・しかし、どれも不動産価格が高すぎるのです。日本はここ数十年デフレ経済にあり、首都東京における不動産も例外ではありませんでした。世界の主要都市と比べると、非常に割安なのです。これほどに人口が多く、そして居住環境も良く、治安も良い、そして安定的に利回りが狙える都市は、世界全体で見ても非常に稀なのです。

 

 

 

 

よく「2020年の東京オリンピック」を境に不動産価格が下がる、と言われます。確かに、一時的には下がるかもしれません。しかし、「オリンピック」という一つのイベントに、大きな経済の流れを変える力はありません。これからの世界経済の基本的なスタンスは、現在の日銀のようにインフレ目標を掲げ、長期的に穏やかに物価を上げていくことです。特に、現在は米国、欧州、日本の世界三大マーケットにおいて金融緩和が行われていて、世界中でお金が溢れています。市中に回るお金が増えれば、不動産などの現物資産は値上がりしてきます。先日、米国FRBの利上げがありましたが、そのペースは過去にないほど穏やかなものにとどまります。まだまだ、歴史的な低金利経済は続く可能性が大きい(=インフレ傾向)です。

 

 

 

 

以上の理由から、2015年12月末現在、私はまだ「買い時」だと思っています。逆にそうではない、という方いらっしゃれば(むしろその方が圧倒的に多いのですが)ぜひご意見を聞かせていただきたいと思います。

 

 

 

 

以上、「限りなく負けない投資」についてでした。繰り返しになりますが、「保険」と「不動産」はほぼ負けることはない投資です。人によっては、すぐに毎月のリターン(不労所得)を得たいというニーズもあるかと思います。しかし不動産で狙えるのは、主にミドルリターンのインカムゲインです。運が良ければキャピタルゲインも狙えますが、大きな利益を出すことは難しいです。保険は長期的なキャピタルゲインなので、インカムゲインを目的とするならナンセンスな手段です。どうしても毎月の副収入を確保したいのであれば、「私募案件」がおススメです。公募の商品と異なり、偽物や詐欺案件も多いので、その点の見極めは非常に重要ですが、本物の案件に出資ができれば、非常に大きなリターンを狙うことが可能です。

 

 

 

 

それでは、今年最後のブログになりますが、読者の皆様もよいお年をお過ごしください。来年度も、ぜひ読んでいただければと思います。

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