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Financial Academia

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不労所得を作る王道は不動産投資|インカムゲインを得るためには?

平均年収の下落や老後年金不安などから近年注目されている「投資・資産運用」の世界― 資産運用をしている人に多いのが「不労所得を構築したい」という目標でしょう。しかし、不労所得と呼びながら、労働所得である株式投資やFXへ走っている人たちがなんと多いこと・・・それはどんなにその道を極めても不労所得にはならないことをしっかりと認識すべきです。

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目次

 

▽不労所得構築には不動産投資しかないと言っても過言ではない

不労所得とは、働かずして毎月(または一定期間毎に)受け取れる収入のことを指します。英語ではこれをインカムゲインと呼び、売買差益を示すキャピタルゲインと比較されたりしますね。このインカムゲインを得るためには、どのような手段が考えられるのでしょうか?

 

・株式投資

株式投資は基本的に「安く買って高く売る」というキャピタルゲインがメインの投資手法です。しかし、株式には「配当」があります。株を持ってさえいれば、その配当を一定期間ごとに受け取ることができるのです。これはインカムゲインと呼ぶことができ、これを蓄積することにより、不労所得として大きな役割を果たしてくれることでしょう。しかし、現在の株式の配当の水準は年利で1~2%が限度であり、生活に必要な資金を月間20万とすると、それを稼ぐのに1億2千万円~2億4千万円が必要となります。明らかに非現実的な数値です。株式の配当を積み重ねて現実的な収入を確保するのは一般人には不可能といえます。

 

・債権

国債や社債等の債権における利回りも、代表的なインカムゲインの一つです。しかし、例えば高金利で知られるオーストラリア国債ですら現在は2%前半。これでは上記の株式配当と変わりません。ブラジル等の一部の新興国の国債であれば、年利で10%以上を狙っていくことも可能ですが、そのリスクを考慮した場合、これもまた非現実的です。

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・不動産投資

不動産の家賃収入は、最もメジャーでありかつ現実的なインカムゲインと言えるでしょう。例えば2100万円の物件を頭金10万円、1.850%の金利でローンを組んだとします。すると、家賃からローン返済や管理費等を差し引いて毎月7000円ほどが手元に残ります。10万円の持ち出しに対して月々7000円、すなわち年間約8万円ですので、ROIすると80%です。利回り80%の投資をしているということですね。かつ、不動産には「繰り上げ返済」という他の投資にはない武器があります。繰り上げ返済はノーリスクの投資です。繰り上げ返済を行うことで、毎月の銀行返済額を減額することが可能になり、それはすなわち毎月のキャッシュフローの向上を意味します(実際の繰り上げ返済の効果は3~5%です)。給与所得や他の投資収益を不動産の繰り上げ返済に集中させていくキャッシュフローサイクルを構築し、本当の意味での不労所得を築くことができるのです。特に、一つの物件の借入金を完済した後は倍以上のスピードでインカムゲインを増やしていくことができます。また、借り入れがカラになった物件を担保にして新たな融資を引くことも可能です。

 

 

いかがでしたでしょうか?インカムゲインを構築したいと思っている方、一生懸命FXや株、先物をやっていても結局何の意味もありません。インカムゲインの構築に不動産は避けて通ることのできない道です。ぜひ、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか?

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