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Financial Academia

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Airbnbの利益最大化のためには?|一戸建てで運用する手法|住宅ローンの活用

昨今、民泊関連の法整備が急速に進んでいますね。旅館業法の適用範囲内となるのか、年間の宿泊日数制限を設けるのか、それとも全面禁止とするのか、目が離せません。個人的には、このサイトの過去の記事にも記載した通り、規制緩和の方向に動いていくと思っています(正確には既にその方向に動いています)。なぜならば、インバウンドによる国内消費は今や重要な日本の外貨獲得手段であり、規制強化してこれを無くすことは、日本経済にとってダメージが大きすぎるからです。

 

目次

 

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▽AIrbnbビジネスの収益限界

そんな背景もあってか、Airbnbの登録物件数もうなぎ上りに増えていますね。私も4件の物件を運用していますが、収益は順調に推移しています。しかし、Airbnbのビジネスモデルには限界があります。それは「1物件につき30日しか営業日数がないこと=レバレッジが効かないこと」です。当たり前のことですが、どんなに頑張っても1カ月に受け入れることのできる日数は30日が限度です。一泊1万円であれば、30万円以上は稼ぐことができないということですね。これがAirbnbのビジネスの欠点であり、大きな成功を掴みにくい理由です。

 

 

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▽収益を加速度的に増やす手法「一戸建て」

では、Airbnbビジネスは行わないまたは撤退した方が良いのでしょうか?答えはノーです。確かに、営業日数こそ1カ月に30日しかありませんが、一泊あたりの料金は上げることができます。それを可能にするのが、「一戸建て」なのです。現状、ほとんどのAirbnb物件はマンションの一室で、それも1Kや1DK等の狭い間取りで運用されています。すると、宿泊できる人数も3~4人と少なく設定せざるを得なくなり、これが一泊あたりの単価を上げることができない要因となります。一戸建ては、これらの問題を解決します。例えば4LDKくらいの間取りであれば、10人以上の宿泊も可能です。集団で泊まる際は、なんだかんだ言って、自分が客サイドであれば一人当たりの単価を計算しますよね?一泊一人あたり4000円としても、10人泊まれば、、、そうです。4万円もの金額になります。これが成功の秘訣です。

 

 

▽「住宅ローン」を上手に活用しよう!

上記に記載の通り、一戸建てこそ民泊ビジネスで最大利益を狙う方法です。しかし、当然ネックとなるのがそのランニングコスト、すなわち賃料です。東京23区内の一戸建ての賃料相場はざっくり20万円ほどでしょう。いくら利益が見込めても、毎月20万円ものコストを、掛け捨てで掛け続けることは良策とは言えません。そこで活用するのが「住宅ローン」です。はい、物件を借りるのではなく買ってしまうのですね。不動産投資をやったり、勉強された方であればわかると思いますが、不動産は借りるよりも買った方が毎月の支払額は安く済みます(あくまで25年以上の長期ローンが前提)。今は史上最低水準の低金利なので尚更です。しかも、最終的には土地と建物が自分の所有物となるため、賃貸でビジネスをするよりも中長期での利益が大きくなりますね。マンションの区分と異なり、周辺住民とのトラブルが基本的には起こりえないため、ビジネスが外的要因でとん挫する可能性も極めて低いと言えます。仮にダメになったとしても、シェアハウスやゲストハウスとしてそのまま活用することを出口戦略とすることもできますね。

 

 

いかがでしたでしょうか?今注目の民泊ビジネス、ぜひ皆さんもチャレンジしてみてくださいね!

 

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