Airbnb高収益ノウハウとは？｜ある種類の物件を「購入」すること｜民泊ノウハウ
様々な問題を抱えながらも順調に市場を伸ばしている「民泊ビジネス」―私の周りでも民泊ビジネスを行っている人がちらほらと出てきました。
目次
▽最も高い固定費は「家賃」
私も含めてですが、Airbnbを始めとする民泊を行っている人々は皆、「賃貸」でこのビジネスをしています。大家さんからマンションの一室を借りて、それを外国人観光客に又貸ししている形です。そのランニングコストは非常に高く、23区内の民泊に適した好立地の場所であれば平均家賃10万円、さらに水道光熱費や通信費、消耗品を差し引くと12万円ほどにもなります。毎月12万円の固定費となると、ビジネスの中では決して高額ではないものの、高い利益を出し続けていくのは困難です。
▽「家賃」を削れ！
上記で分かった通り、この民泊ビジネスは非常に固定費がかかってしまい、その中でも家賃が占める割合が最も多いです。民泊ビジネスで利益を確保したい場合、予約が埋まっていることを前提とすれば「①単価を上げる」もしくは「②固定費を削る」しかありません。単価を上げるための努力（家具を変えたりお洒落な空間にしたり）も当然すべきですが、同時に固定費を削る努力も必要です。その対象となるのが、「家賃」なのです。
「え、家賃なんて削れないでしょ。変に安いやつだと物件ボロボロになるし」
というのが大半の意見ですね。しかし大丈夫です。このサイトの掲題にある通り、「賃貸」でなく「購入」の方法を取ることによりそれは解決されます。
▽「購入」してローンを組む
新築でもない限り、ほぼすべての物件において「賃貸」するより「購入」してしまった方が月々の支払いは安く済みます（30～35年ローンを前提）。しかし、通常の価格で購入しても月々の支払いは安くなってもせいぜい1万円～1万5千円くらいでしょう。これでも十分に収益改善にはなりますが、わざわざ借金して購入してまで狙いに行く利益ではありません。そこで、今回の記事のカギとなるのが「心理的瑕疵物件」いわゆる事故物件です。
▽心理的瑕疵物件は相場より2割～5割も安い
心理的瑕疵の内容にも大きく左右されますが、大きく相場より安い値段で購入することができます。宅地建物取引業法にて、心理的瑕疵物件の場合は賃借人に対して説明義務がありますが、民泊の場合はそんなものは関係ありません（笑）法律上、サブリース契約で宿泊する外国人には説明義務はありませんので、通常の宿泊料と変わりない料金で収入を得ることができます。
具体的には、例えば家賃10万円、2000万円の間取り１Kの物件があったとしましょう。これが仮に心理的瑕疵物件であるとすれば、1000万円ほどで購入が可能です。仮に1000万円を年利２％で30年フルローンしたとしましょう。すると、驚くことに月々の返済額はわずか3万円台になります。この地点で、通常の賃貸よりも６～７万円固定費を削減したことになり、利益率を上げることができるのです。
いかがでしたでしょうか？事故物件は心理的な負担が大きいため、あまり「居住」の用途としては価値を生まないのですが、このような民泊ビジネスでは、通常の物件と全く同じパフォーマンスを出すことができます。これは私が見ている限り、まだまだ市場参加者は目をつけていない観点です。ぜひ、試してみていただければと思います！
