不動産投資のコツ｜法人名義での不動産の所有｜無限に増やすことが可能？
当サイトの過去の記事にもあるように、私がかねてから提唱している資産運用の王道は「不動産」を中心とした資産ポートフォリオです。単純に不動産といっても、区分で購入するのか、一棟で購入するのか、それもシェアハウスという形をとるか等々、様々な形があり、さらに物件固有の問題もあります。「不動産投資をする」と決めてからの行動が非常に難しいのが実情でしょう。
答えから言うと、「法人名義で一棟買いを繰り返し行っていくこと」がベストです。
１）一棟買いのメリット
私は区分で所有しているのですが、冷静に考えて一棟買いをすべきでした。理由は、①複数戸あることによる空室リスクの分散、②収益力の違い、そして③ローンが引きやすい、大きくこの３つです。特に、②と③の部分においては区分での所有とは非常に大きな差があります。
２）購入名義は法人で
不動産を購入する際は、法人を設立します。なぜか？それは、不動産の所有が銀行等に把握されないようにするためです。個人名義で購入してしまうと、２棟目、３棟目を購入する時に、ローンの枠がどんどん少なくなってしまう、せいぜい２棟くらいが限界となってしまうでしょう。しかし、法人名義での購入の場合、1棟目を購入しても、それは個人の信用情報には一切載ってこないので、１棟目を購入する時と全く同じ信用情報で、２棟目も購入することができるのです。これを繰り返すことにより、実質的に無限に物件を増やすことができるのです。
３）ローンの組み方（ファイナンシャルアレンジ）
この手法のキーとなる部分です。結論から言うと、「オーバーローン」を組むための手法です。普通に考えて、１億の物件のフルローンは難しいです。２割程度の頭金を入れることを融資の条件としてくる銀行は多いでしょう。しかしこれでは、無限に物件を増やしてキャッシュフローを上げていくことが困難です。そんなに頭金として余裕資金がある人はそうそういません。ですから、オーバーローンを組みます。もちろん、どの物件でもできるわけではなく、一棟ものの物件に限られます。ここでは詳細には記載ができませんが、オーバーローンで引いたお金を元手にまた物件を買い増ししていくのです。
以上、不動産投資でセミリタイヤをするための王道の手法です。もちろん、融資を伴う手法である以上、誰にでもできるというわけではなく、年収でいうと最低でも800万円は必要でしょう。医師、弁護士等の職業の場合は尚良しです。不動産だけで簡単にセミリタイヤすることができてしまいます。
無料ブログ上では話すことが実質難しいので、ご興味ある方はコメントください。
～編集後記～
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