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Financial Academia

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不動産市況のバブルと家賃相場の停滞について|最新情報

昨今のニュース等で話題に上がっている通り、東京都内の不動産価格は上昇を続けており、「不動産バブル」などと言われていますね。事実、日々不動産の価格を見ている私としても、商業用と居住用問わず価格が上昇(または高止まり)しています。

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「バブル」という言葉が独り歩きしていますが、不動産価格が上がること自体は特に悪いことではありません。国と日銀が今目指しているのは、インフレ、すなわち物価の上昇です。不動産価格が上がることは、むしろ良いことなのです。しかし、現在起こっている現象は良くない事象になります。なぜか?それは、「物件価格と家賃が連動していない」ことです。

 

・物件価格が上がったのに家賃は変わらない

私を含め、不動産オーナーは今のこの現状に嘆いているのではないでしょうか?通常、正しい形でのインフレーション(物価上昇)が起これば、不動産価格がまず上昇します。それと並行し、人々の給与が上がったり、市中の商品やサービスの価格が上昇していきます。その中にはもちろん家賃も含まれています。すなわち、健全なインフレーションの下では、不動産価格だけでなく家賃も上昇していきます。

 

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しかし、どうでしょう?現在の東京都の現状は、価格だけが上昇し、家賃は全く上昇していません。これが何を意味するか?そうです、投資物件の利回りの低下です。表面利回りの計算式は

 

①年間家賃収入÷②物件価格

 

ですので、分母の物件価格だけが上昇しては、利回りは下がりますよね。よって、投資家としては本当に良くない環境なのです。

 

株や為替等が動いても、実際の生活に良い影響(特に給料が上がるとか)がなければ家賃は上げられません。これが改善し、投資家にとって良い環境となることを祈っています。

 

不動産市況としては上記のような感じなので、今が投資時期として良いか?と言われれば、「良くない」というのが答えになります。金利は確かに安いので、すごくもったいないんですがね・・・これから投資を考えている方は、不動産価格が落ち着くのを待つ、もしくは実体経済が回復し、家賃が上昇して利回りが取れるようになるのを待つ、この2択でしょう。

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