フィリピン・マカティの不動産投資を検証する｜リスクと利回りは？
「フィリピンの不動産投資」
ここ数年で、日本においてこの言葉を聞くことは非常に多くなりました。東京や大阪の至る所でセミナーを開催し、日本人投資家の資金を取り込もうと、現地のディベロッパーや日本の代理店が躍起になっています。このサイトをご覧の皆さまの中にも、一度は真剣にフィリピンの不動産購入を検討したことがある人がいらっしゃると思います。本日は、フィリピンの不動産について、「何をどのような形で購入するのが正解か」を検証していきます。
目次
１）プレビルドという投資手法
日本で販売されているほぼ全てのフィリピン不動産は、「プレビルド物件」です。プレビルド物件とは、「建物が立つ前に購入する」ということ。なぜこのようなやり方を取るのか？これは多く質問いただく点ですが、「フィリピンのディベロッパーが十分にマンションの建設資金を持っていないから」というのが正解になります。個人投資家からマンションの建設資金を資金調達し、その資金を使って建設を行うのです。
※フィリピンでは銀行融資もハードルが高く、大手ディベロッパーでも融資を受けるのは困難です。
このプレビルドという手法ですが、投資家にとっては投機性の高いやり方です。何せ、完成予定地にまだ何も無い状態で大きなお金を投下するのですから、当然ですよね、具体的には、下記のリスクがあります。
a) 工事の中断リスク
建設前に、必要な予算はすべて計算しています。しかし、あくまで机上の数値であり、実際に工事を進めていく中で想定外の経費はかかるものです。日本においても、2020年オリンピックのための国立競技場の再建設問題がありましたね。まさに、アレです。途中で建設資金が枯渇すれば、また新たに別の形で資金調達できるまで、工事は進みません。すると、建設予定時期が遅れ、投資家の収益が実質減ります。
b）周辺環境のリスク
これは現地にいると肌で感じることができますが、フィリピンのような発展途上国の街の変化のスピードは凄まじく速いです。たった数年で、街全体が大きく変わっていきます。周辺環境が変わると、当然その周囲に住む人たちも変わっていきます。プレビルド物件のセミナーでは、よく「将来的には～な街づくりを～」とアピールしていますが、ライバルもその間寝ているわけではありません。本当にそのプラン通りに計画が進むのか、よく考えなければならないのです。
以上のように、通常のオーナーチェンジ等の投資手法と比べて非常に先読みがしずらく、投資というより投機的な動きになりがちなのが、プレビルドです。もちろん、その分当たったら利益が大きい場合もありますが、よく考えて行動すべき案件です。
２）オーナーチェンジ物件（中古不動産）
フィリピンにおいても、当たり前ですが中古不動産の市場はあります。上記のプレビルドと中古不動産で、「どちらの方が良いか？」と聞かれれば、どう考えても中古物件ですね。負うリスクが全然違います。
前提として、フィリピンのような新興国では、新築物件よりも中古物件の方が投資用には向いています（日本でも中古の方が良いですが、理由が異なります）。なぜならば、「実際に人が住める」ということが証明できているからです。日本の常識を捨ててほしいのですが、新築物件や築浅物件で、建物中にひび割れ等が発生していたり、水が出なかったりという物件が非常に多いのです。それは、数年住んでみないことにはわかりようのないことであり、新築や築浅物件にはそのリスクがあります。10年以上人が住んでいて、建物もしっかりと立っているようであれば、そういった物件リスクはないと判断できるのです。もちろん、新築よりも価格は安いので一石二鳥ですね。
問題なのが、プレビルド物件は日本中でセミナーを行っているのでいくらでも情報収集ができるのですが、中古物件はわざわざ日本人オーナーを募集する意味がないので、日本においてはセミナーも何も行っておりません。。。なので、どうにか現地に行って情報収集する必要があるのです。私、管理人のロブで良ければ信頼できる現地の業者をご紹介しますが、難しいところです。
３）実際のフィリピン中古不動産の価格と家賃
さて、プレビルドよりも中古物件の方が良いと分かったところで、実際の案件を一つ見てみましょう。
＜物件情報＞
・マカティ都心部
・価格180万ペソ
・築20年
・30㎡／1R
・家賃16,000ペソ／月
・表面利回り：10.7%
投資用マンションとしては、利回りは日本よりも若干高いくらいですね。16,000ペソであれば、外国人も、現地の中間層も住むことができる、非常に良い水準です。
え？新興国不動産にしては利回りが低すぎる？？それは下記で説明します。
４）フィリピンのインフレ率
フィリピンのような新興国で不動産投資をする最大の目的は、利回り等のインカムゲインではなく、売買益、すなわちキャピタルゲインではないでしょうか？上記３で示したシュミレーションの利回りでは、日本の中古不動産を買うのとさほど大きな差がないですからね。笑
さて、ここでフィリピンのインフレ率を見てみましょう。
2015年こそ1.4％と低い水準ですが、基本的には３～５％という安定的な物価上昇を達成しています。不動産価格もこのインフレ率に比例しており、不動産価格、家賃ともに３～５％の上昇を達成しています。すなわち、購入時の利回りは約10％でも、家賃が毎年上昇傾向であるため、時間が経てば経つほど利回りが向上していきます。同様に、キャピタルゲインの含み益も増加していくのです。これが、フィリピンを始めとする新興国不動産の良さと言えます。フィリピンの経済は成熟しておらず、まだまだ発展途上です。今、中古不動産を購入して高値掴みになる可能性も限りなく低いでしょう。
いかがでしたでしょうか？フィリピンの経済成長率は凄まじく、2016年１～３月期のGDP成長率は中国を上回っています。マニラにいると、その経済成長を日々肌で感じるのです。将来有望な国の内の一つと言えるのは間違いなく、よって投資対象としても間違いない国です。現地に来ていただければ、それが分かります。ぜひ、フィリピンについて、そしてフィリピン不動産についての正しい知識を身に着けていただき、このサイトをご覧の皆さんの資産形成にもお役立ていただければと思っています。
